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Caro Paparatti, essendomi nota la Tua esperienza anche in materia di locazioni, Ti chiedo un parere sulla seguente fattispecie.
“ Un terreno è stato concesso in locazione ad una società di carburanti, la quale, prima della scadenza contrattuale recede dal contratto e comunica l’intervenuto smantellamento degli impianti e il rilascio del bene, cessando di corrispondere il corrispettivo per la locazione dalla data in cui sarebbe intervenuto, in virtù della comunicazione a mezzo lettera a/r il rilascio del bene.
Il locatore ha contestato il contenuto della comunicazione, così come la riconsegna del bene.
Tralasciando la disamina sulla sussistenza o meno di una legittima causa di recesso, sono a chiedere, con riferimento al caso in specie, quanto segue:
“ Iin virtù di una dichiarazione unilaterale, tra l’altro non veritiera, perché non integralmente smantellato degli impianti di carburante il terreno, si può ritenere, in punto di diritto, restituito il bene al locatore, tenendo anche conto che per lo smantellamento degli impianti è necessaria una notevole spesa ? ”
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Caro Collega,
L’Art. 1590 c.c.“ Restituzione della cosa locata “ come noto, così recita: “ il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta ….”. L’obbligazione di restituzione grava, quindi, sul conduttore. Trattandosi di locazione di bene immobile, il luogo della restituzione è, naturalmente ed ovviamente, quello dove si trova il bene immobile; l’onere della prova dell’intervenuta riconsegna del bene oggetto della locazione da parte del conduttore al locatore è a esclusivo carico del conduttore. Obbligo del conduttore è quello di restituire il bene immobile come ricevuto, trattandosi di terreno, la restituzione deve avvenire previo integrale asporto di tutte le strutture ed impianti relativi al distributore di carburanti che insistevano sul terreno ed, inoltre, previa bonifica del sito da parte del conduttore, se inquinato.
Nell’ipotesi di rifiuto da parte del locatore a ricevere il bene locato, sarebbe stato necessario esperire da parte del conduttore, la nota procedura prevista ex art. 1216 c.c..
In ogni caso, anche qualora si volesse accedere alla possibilità di effettuare, ai fini della riconsegna del bene immobile, una messa in mora del locatore, non ex artt. 1216 e 1209 c.c., ma con offerta informale, ex art. 1220 c.c., essa potrebbe liberare il debitore-conduttore, al pari che con l’offerta formale, solo a fronte della sussistenza di due indispensabili presupposti:
a) l’esistenza di un documento, promanante dal conduttore al locatore che, anche se informalmente, abbia un contenuto equipollente ad un atto di intimazione con invito a prendere in possesso il bene immobile. (Nel caso in specie, tale contenuto pare sia assente);
b) che il contenuto abbia dati reali e veri anche con riguardo allo stato del bene; ciò perché l’offerta possa assolvere al connotato di serietà obiettiva e non essere espressione della sola volontà e/o delle unilaterali dichiarazioni dell’offerente.
In mancanza di tale presupposto di veridicità deve individuarsi un legittimo motivo di rifiuto alla riconsegna dell’immobile sancito dall’art. 1220 c.c..
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Sulla scorta di quanto al quesito e di quanto esposto, il bene oggetto della locazione non può ritenersi riconsegnato da parte del conduttore il quale è tenuto alla corresponsione del canone di locazione (o indennità di occupazione se sia valido ed efficace il recesso dal contratto di locazione) sino alla data di riconsegna del bene stesso libero da persone e cose, smantellato dagli impianti e, se inquinato, bonificato.
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